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南通房地产业高质量发展研究

来源: 南通市统计局 发布时间:2019-10-08 字体:[ ]

统计分析

南通房地产业高质量发展研究

     

房地产业既是高关联度和先导性产业,也是重要的民生产业,在推进新型城镇化进程中发挥着不可替代的作用,为南通经济社会发展、结构调整、转型升级、改善城乡居住环境作出了积极贡献。本课题探究阐释房地产业高质量发展的内涵,基于南通房地产业发展现状及特点,针对南通房地产业发展进行态势分析(SWOT),从城市载体、政策机制、创新转型角度重点研究南通房地产业高质量发展路径。

一、房地产业高质量发展的内涵

十九大报告指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。房地产业要从过去的高速增长转向提质增效,为城乡居民提供放心、舒心的住宅和居住服务,满足人民追求美好生活的新要求、新期待,这是中国经济高质量发展对于房地产业发展的客观要求,也是房地产业实现高质量发展的必然选择。高质量发展是一个综合性概念,必须要从新发展理念出发,明确房地产业高质量发展的内涵。

一是提供高质量住房、物业服务以及配套设施,推进产品结构的多元化和品质化发展。坚持质量第一、用户至上,居住产品宜居、绿居,服务产品适配到位,以更好满足居民美好生活需要。二是构建房地市场平稳健康发展长效机制,实现房地产市场高质量运营。坚持房住不炒、房住不空,使房地产市场回归理性,加快住房供给侧结构性改革,大力发展租赁市场,强化保障体系。三是促进房地产行业创新转型,推动房地产企业高质量发展。房地产行业应适应消费升级,提升品质与服务,综合多元发展,房地产企业在经营策略上注重提质增效,从而实现高质量发展。

二、南通房地产发展现状及特点

(一)房地产业助力经济增长

“十二五”以来,南通市地区生产总值及第三产业增加值持续增长,增速平稳放缓,年均增速分别为10.9%14.6%;房地产业增加值年均增速为14.7%,增幅波动较大,其中2013年增速达20.3%。房地产业增加值占GDP比重小幅波动中增长,占第三产业增加值比重在15%左右波动。

1:“十二五”以来南通市经济发展情况

单位:亿元、%

年 份

地区生产总值

第三产业增加值

房地产业增加值

总量

增速

总量

增速

总量

增速

GDP

比重

占第三产业

增加值比重

2011

4080.2

12.1

1571.5

13.2

243.5

4.6

6.0

15.5

2012

4558.7

11.8

1825.5

12.3

263.4

7.2

5.8

14.4

2013

5150.0

11.8

2169.3

12.9

317.8

20.3

6.2

14.6

2014

5652.7

10.5

2500.8

11.9

368.0

3.5

6.5

14.7

2015

6148.4

9.6

2816.0

10.5

377.5

2.9

6.1

13.4

2016

6768.2

9.3

3231.8

10.6

490.4

10.2

7.2

15.2

2017

7734.6

7.8

3712.1

9.4

589.9

13.8

7.6

15.9

2018

8427.0

7.2

4081.4

8.4

637.3

6.9

7.6

15.6

(二)开发投资增速“V”形上扬

全市房地产开发投资自2011380.0亿元增长至2018759.5亿元,年均增长10.4%。南通市房地产市场蓬勃发展了十几年,投资增速保持两位数的高速增长,随着经济发展速度放缓以及房地产市场的宏观调控,“十二五”期间房地产投资增速自39.3%逐步回落至个位数。在国家供给侧结构性改革去库存大背景下,2016年房地产投资趋于谨慎,项目开工有所控制,投资规模缩减为584.1亿元,同比降幅为15.5%,低于全省增速25.3个百分点。2017年起房地产投资规模稳步增长,增速呈现“V”形上扬。

1.gif

(三)人民居住条件持续改善

“十二五”以来,南通新建商品房销售面积由2011677. 5 万平方米 增长至20181731. 5 万平方米 ,年均增长14.3%。自2016年起,南通新建商品房销售持续火热,2019年上半年销售面积939. 4 万平方米 ,月均销售面积156. 6 万平方米, 再创新高。全市城镇居民人均住房建筑面积由2011 40.9平方米 增加到2018 48.6平方米 ,年均增长2.5%。随着房地产业的发展,众多功能齐备、配套完善的住宅小区相继建成,人民居住环境有效改善。此外,公共租赁住房保障体系不断健全,安置房建设加速推进,有效改善了棚改住户的居住环境,加速了城市的有机更新。

2.gif

(四)结构性改革去库存成效显著

2016年,在国家供给侧结构性改革去库存的大背景下,南通加快供给侧结构性改革步伐,进一步优化市场供应结构,引导市场合理需求,认真贯彻落实房地产去库存政策措施。新建商品房及商品住宅待售面积规模平稳缩减,同比增速降幅明显,新建商品住宅待售面积在全部商品房待售面积中的比重自80.9%降至55.2%,去库存成效显著。加强商办地产调控,严控商办规模,通过调整土地用途、规划条件等,合理引导未开发用地转型用于新兴产业项目开发建设,促进商业办公房地产消化库存。此外,从严控制新开工建设安置房项目,加快实施货币安置;推动住房保障货币化,积极引导空置时间较长的保障性住房向养老、医疗等社会公益性事业转型或者转化为普通商品房。

22016年以来南通市新建商品房去库存情况

单位:万平方米、%

时间

新建商品房待售面积

新建商品住宅待售面积

新建商品住宅

占比

总量

增速

总量

增速

2016年中

1065.8

28.3

862.2

23.6

80.9

2016年末

1011.3

1.2

685.7

-5.9

67.8

2017年中

969.0

-9.1

634.0

-16.8

65.4

2017年末

901.1

-10.9

575.6

-16.1

63.9

2018年中

845.0

-12.8

476.1

-24.9

56.3

2018年末

809.3

-10.2

447.1

-22.3

55.2

(五)房地产企业竞争力不断提升

“十二五”以来,南通市房地产业快速发展,开发经营企业不断涌现并迅速成长,由2011478家增加到2018656家。2018年,南通市房地产开发经营企业资产总计6277.3亿元,其中21家企业资产超50亿元,7家企业超100亿元,1家企业超300亿元;2018年主营业务收入再创新高达1534.2亿元;利润总额218.5亿元。经过多年沉淀发展,南通房地产市场形成品牌房企多足鼎立的态势,中国房地产“三巨头”——恒大、万科、碧桂园布局深耕。碧桂园项目遍布通城,刚需及高端改善型项目均有涉猎,目前超过20个楼盘处于在售或者待售状态;恒大投资400亿打造启东恒大童世界,积极布局文旅产业;中南、银洲、绿城近年来市场表现颇为亮眼。

三、南通房地产业发展SWOT分析

(一)发展优势分析

1、城市宜居竞争力强。20196月,中国社会科学院和经济日报社共同发布2018年中国城市竞争力报告。在宜居榜上,南通比上年度上升一位,超越广州,跻身四强。活跃的经济环境、优质的教育环境以及健康的医疗环境是造成城市宜居竞争力差异的前三位因素。2018年南通市GDP首次突破8000亿,达到8427亿元,位居全省第四位。随着城市发展规划,尤其是接轨上海、中央创新区、地铁以及商业发展的利好频出效应,城市周边交通、医疗、教育等配套设施逐步完善,城市宜居魅力凸显,为房地产业进一步发展创造有利环境。

2、房地产有效需求增加。随着城镇化进程的不断推进,棚改安置的刚性需求、新城配套完善激发的改善性与投资性需求都将得以释放。一方面,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步完善,居民后顾之忧减少、可支配收入增加,城镇居民住房购买力和购买意愿增强;另一方面,周边热点城市溢出效应,房地产企业、购房者和投资性消费者在南通开发项目、置业及投资需求进一步加大。

3、因城施策稳控发展。“十三五”以来,南通商品房销售均价小幅趋涨,市政府因城施策稳定市场预期,适度加大普通商品住房供应,优化供应结构,有效满足市场用地需求。自2016年四季度起,南通市区实行销售价格备案制度,严格落实商品住房价格明码标价和“一价清”制度;2017年启东市出台调控政策强调新房价格备案措施;崇川区率先公布“学位房”政策;开发区首次实行“限价”和“摇号”双举措控制地价。同时,根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系,提高政策精准度与执行效果,多部门联合开展房地产市场持续专项整治行动,严厉查处违法违规行为。

(二)制约因素分析

1、区域发展质量效益待提升。从均量指标情况看,南通区域发展质量和效益还有待提升。2018年南通GDP总量在长三角18市中排名第7,而人均GDP、人均一般公共预算收入、城镇居民人均可支配收入在长三角18市中分别排名第101315位。虽然人均GDP等指标从自身角度看发展较快,但相比于长三角周边主要核心城市,南通的人均经济指标不尽如人意,人均指标的发展水平与GDP总量发展水平未能同步,各项排名较为靠后。

32018年长三角核心城市经济发展主要指标情况表

城市

GDP

人均GDP

人均一般公共

预算收入

城镇居民人均

可支配收入

指标值

(亿元)

排名

指标值

(万元)

排名

指标值

(万元)

排名

指标值

(万元)

排名

南通

8427.0

7

11.53

10

0.83

13

4.63

15

上海

32679.9

1

13.50

6

2.93

1

6.80

1

南京

12820.4

4

15.29

3

1.74

4

5.93

5

无锡

11438.6

5

17.43

1

1.54

6

5.70

8

常州

7050.3

8

14.93

4

1.18

8

5.40

13

苏州

18597.5

2

17.34

2

1.98

2

6.35

2

盐城

5487.1

9

7.60

17

0.53

18

3.59

18

扬州

5466.2

10

12.09

9

0.75

15

4.20

17

镇江

4050.0

16

12.69

8

0.94

12

4.89

14

泰州

5107.6

12

10.99

12

0.79

14

4.35

16

杭州

13509.0

3

14.02

5

1.86

3

6.12

3

宁波

10745.5

6

13.10

7

1.68

5

6.01

4

嘉兴

4872.0

14

10.39

14

1.10

9

5.74

7

湖州

2719.1

17

9.03

15

0.95

11

5.44

12

绍兴

5416.9

11

10.76

13

1.00

10

5.90

6

金华

4100.2

15

7.34

18

0.70

16

5.49

11

舟山

1316.7

18

11.25

11

1.24

7

5.66

9

台州

4874.7

13

7.94

16

0.7

17

5.57

10

2、人口长期“净流出”且深度老龄化。南通人口流动的基本格局呈现流出大于流进状态已持续多年,流出谋生发展的人口主体大多为年轻型经济活力人口。作为全国著名的教育之乡,基础教育优质均衡发展、高考录取率位列全省前茅,而高校资源相对薄弱,新鲜活力导入不足。2018年,全市常住人口中65岁以上人口153.72万人,占总人口21.03%,处于深度老龄化水平。“人口红利”逐步消失,不利于南通人口结构的改善与社会、经济的可持续发展,也直接影响着房地产市场中长期有效需求。

3、土地市场成本承压。随着新建商品房销售不断攀升,房地产销售市场预期乐观,部分开发企业面临补库存需求,拿地高溢价顺应了市场预期。土地出让价格的上涨使房地产开发成本攀升,进一步吸引投资资金进入房地产市场,使房地产市场呈现螺旋上涨。土地市场的调控主要利用推地节奏的把握,通过错峰推地,避开市场热度,调控措施立足长远,短期客观上可能造成土地供给不足,引起地价逐步上涨,从而对房地产整体市场形成压力。重点房地产开发企业调研反映,市区新建商品房销售价格在备案制度管控下趋于稳定,但是土地拍卖价格较高的项目开发成本上升,预期未来房价仍有小幅上涨空间。

(三)发展机会分析

1、承载人口迁移和产业转移。南通地处“一带一路”和长江经济带交汇点,长三角一体化、江苏沿海开发和扬子江城市群建设等国家、区域战略机遇叠加。随着交通轨道的完善,南通作为“1+ 6 上海大都市圈成员之一,在城镇化进程中拥有承载人口迁移、产业转移以及共享资源要素等方面的优越条件。借助上海研发优势发展南通产业化空间和载体,加快培育战略性新兴产业,将有力辐射带动城镇区域一体化发展。基建交通,高新技术,金融等领域资源和人口将进一步汇集,南通若能留住和吸引更多、更高素质年轻人口,无疑会在未来的经济发展和产业升级中占据先机,房地产作为配套的发展空间可期

2、高品质科技型房屋需求提升。近几年南通虽然房地产业发展很快,大型房地产企业开发项目丰富,但是房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想,提高房屋内在和外观质量方面仍有较大提升空间,消费者对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求不断增加。通过创新技术提升项目建设效率与品质,也将成为南通房地产业创新转型发展面临的新机遇。

3、发展规范化住房租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分,大力发展租赁市场,盘活存量租赁住房资源,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,满足承租者对于高品质管理和服务的需求。发展规范化的住房租赁市场有利于降低城镇化门槛,实现住有所居,促进劳动力流动,有利于企业吸引人力资源和降低成本,进而助推社会稳定,维护房地产市场的平稳健康发展。

(四)威胁因素分析

中国经济当前面临“灰犀牛”隐患中,房地产市场广受关注。一方面,房地产处于中国经济和财政收支的支柱性地位。在经济面临下行压力之时,房地产被多次用于刺激内需,虽然短期内的确有稳增长的效果,但倚重短期刺激的结果是让住房生产建设与城市真实住房需求相背离,住房逐渐脱离居住本质。地方财政收支对房地产市场依赖程度较高,“土地财政”问题仍存在。另一方面,房地产投资属性功能过度利用将反噬经济发展。商业银行的房地产行业贷款集中度过高,资金涌向房地产企业,则挤压实体经济信贷资源供给。此外,信贷资金也可能通过实体经济途径,变相进入房地产行业,投资投机因素促使房地产风险加大。房地产市场“灰犀牛事件”倘若发生,信用风险传递至金融体系,相应问题都将对经济发展形成巨大压力。

四、南通房地产业高质量发展路径探索 

基于南通房地产业发展现状与特点,结合SWOT因素分析,从城市载体是根基、政策机制作保障、创新转型为路径,三个维度探索未来南通房地产业实现高质量发展的有效路径。

(一)房地产业高质量发展之根基——城市载体

1、优化城市规划,大力发展实体经济

房地产业的发展与城市综合实力息息相关,城市发展的基本面是支撑房地产业高质量发展的关键因素。“十三五”时期,南通把“经济中心、创新之都、交通枢纽、花园城市”作为城市发展定位,创新驱动列为重要发展战略。要加快产业转型,推动科技创新,加大人才引进力度,鼓励创新创业发展,推进城市区域综合发展规划,提升城市影响力和吸引力,营造高品质宜居环境,推动城市经济高质量发展,促进房地产市场健康稳定的发展。

1)优化城市功能区划与布局。按照《长江三角洲城市群发展规划》对南通的定位,以及“积极发展特色产业,有效承接产业转移,合理布局产业空间,促进产城融合,提升公共产品和公共服务水平,营造宜居环境,提高人口吸引集聚能力”的要求,坚持高点规划和城乡统筹,聚焦重点区域建设,统筹、优化城市空间布局和产业、生活、消费等功能区域定位,强化机遇意识,以融入长三角一体化发展为抓手,自觉践行新发展理念,加快打造长江经济带战略支点和上海大都市北翼门户城市。

2)大力发展实体经济。围绕建设长三角先进制造业基地和现代服务业基地,加快提升产业竞争能力、创新能力和配套能力,通过龙头企业在重点链条上选择具有集聚化的产业节点,带动上下游关联产业技术共享和产品配套,进一步拓宽、延长产业链,提高产业的丰厚度,夯实实体经济基础。通过做大、做优、做强实体经济,大量吸收经济活力人口,提升人口聚集度,改善人口结构,拉动内需消费,增加储蓄和社会投资,为促进社会财富积累,改善人民生活,增强城市综合实力提供重要保障。

2、定位“创新之都”,聚集人才创新创业

1)实施人才优先发展战略。把培育高层次、领军型人才作为关键举措,大力优化和创新人才引进、培育和激励机制。注重打造人才特别区,构建优于周边城市的投入支持、创投配套、税收优惠、生活保障机制。畅通人才服务绿色通道,用优质服务支持创新创业,让人才在南通安居乐业。

2)努力打造产业人才高地。立足于南通经济社会发展大局,深入实施新一轮江海英才计划,突出创新驱动,着力打造先进技术转化基地,加强人才发展与产业发展规划深度对接,夯实产业发展基础,增强、吸纳和拓展与南通现代产业体系相适应的各级、各类高素质人才的能力和空间。

3)推动创业型城市建设。切实加大创业创新扶持力度,加强对宏观引导、公共服务和市场监管,营造良好创业创新环境。重视大学生创业平台建设,落实南通籍大学生返乡就业、创业的各项优惠政策与措施。鼓励农村劳动者自主创业和能人返乡创业,提高创业带动就业的倍增效应,为消化商办类库存创造有利条件,同时提高居民收入,满足居民改善住房愿望。

3、创造有效需求,新型城镇化深度提质

“十三五”时期,南通以人为核心的城镇化将进入以质量提升为主的新阶段,以都市区为主体形态、城乡协调发展的城市化新格局将进一步体现,农业转移人口市民化进程不断加速。通过城镇化建设、实体经济与产业升级,吸引年轻经济活动人口,优化人口结构与家庭结构,提高城乡居民收入水平和城镇化发展质量,为房地产业高质量发展创造有效需求。

(二)房地产业高质量发展之保障——政策机制 

7 30 召开的中共中央政治局会议对于房地产定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”近年来,南通市坚持“分类指导、因城施策”,大力推进住房供给侧结构性改革,以稳地价、稳房价、稳预期为目标加强房地产市场供需双向调节,确保房地产开发市场稳定健康发展。

1、合理规划供地,加强土地管控

1)科学编制实施住房发展规划。结合南通各县市区经济社会发展水平、人口变化情况,合理确定市场供应的规模、结构、时序和住房保障的范围、标准、渠道。

2)强化土地供应调控。对于经济发展好、人口流入量大的地区适当加大土地供应量平抑需求,尤其是保障性住房用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期。

3)加大土地利用动态巡查力度。梳理各开发企业的土地储备情况,引导企业理性拿地。全程监管建设用地供地后开发利用,动态跟踪房地产项目开发建设进度。

2、健全完善机制,强化保障体系

1)调整土地供应机制。从土地供应源头上科学合理引导城市产业和功能布局,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2)建立房价地价联动机制。鼓励各地灵活采取机制。理引导城市产、“励各地灵活采取机制。理引导城市产业和功能布局,深化自持面积等土地出让方式,合理控制土地供应和竞买,保证土地供应规模与市场需求相适应。

3)加快推进住房保障和供应体系建设。构建公共租赁住房供应体系,提高住房保障质量和覆盖率,满足市场多层次住房需求。鼓励外来务工人员和新就业大学生入住产业园区公租房,服务人才公寓建设,优化人才发展和创新创业环境。同时,盘活存量租赁住房资源,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,减小中心城区住房压力,为承租者提供高品质的管理和服务。

3、科学精细调控,保持政策定力

1)强化预售管理,严格执行价格申报制度。完善商品住房预售资金监管制度,确保预售资金用于商品住房项目工程建设。房地产开发企业申请商品住房预售许可时,应合理定价、据实价格申报,严格执行明码标价制度。

2)加强商品住房项目销售价格指导。建立完善住房城乡建设、发展改革、统计等部门组成的商品住房项目备案价格会商机制,以成本为基础、市场为导向,制定商品住房项目备案价格规则,引导、规范房地产开发企业依法自主合理定价,稳定市场预期。

3)建立房地产秩序监控指标体系。利用监控体系科学研判市场走势,适时调整调控措施,抑制投资投机,从制度便利、信贷政策和税费减免方面合理保障刚性及改善性住房需求。

4、强化市场监管,引导理性预期

1)加强舆论引导和预期管理。及时将住房发展规划、住宅用地供应计划等制定和执行情况,房地产用地供应、开发建设情况,以及违法违规行为查处情况等主动向社会动态发布,引导市场预期。把握正确的舆论导向,加强对新闻媒体和社会舆论的管理和引导。

2)持续开展市场秩序整治。加强房地产开发项目监管巡查,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。采取公开曝光、暂停网签、行政处罚、限制参与土地竞买等措施依法处理。

(三)房地产业高质量发展之路径——创新转型 

伴随着城市更新、消费升级和产能进化的新形势,作为城市综合体开发商,房地产企业应从城市人口结构和功能需求出发,主动适应新形势,持续探索如何坚持创新转型的健康持续发展。进一步推动跨界产业整合与产能进化,在创新、绿色化方面成为国家节能减排重要贡献者,成为有影响力的自主创新行业,从而逐步实现房地产业高质量发展。

1、适应消费升级,提升品质服务

房地产产品升级趋势不可逆,消费者对环保、舒适、智能化要求不断提高,房地产业应注重质量、建筑内涵,集中精力做居住空间和休闲空间兼具的精品,为社会提供最需要的服务,以完美的产品推动城市更具内生力的发展,促进城市新一轮更新。推进绿色健康住房,利用好信息化、智能化以及注重住房的全寿命周期服务以提升住房品质。在物业运营方面,开发商可建立创新型时尚办公空间,实现办公楼宇产品形态创新,以软性服务促资产保值升值。

2、融合产业转型,综合多元发展

房地产业以住宅开发和商业地产开发为主要业务的单一发展模式已不能满足日益丰富的社会需求,应融合产业转型,谋求多元化发展,重点开发文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产等,致力打造特色小镇、产业园区等多种类型的复合性高层次需求项目。尤其是在租售同权、人才政策的大背景下,着手布局住房租赁市场和人才住宅市场。行业领先的品牌供应商凭借在资本、技术、品牌、管理方面的优势,持续进行品牌塑造与服务创新,推进产品结构的多元化和品质化发展。融创、碧桂园、万科、保利等企业,在物业、机器人、租赁市场、特色小镇加大布局,平衡住宅开发单一模式的风险。恒大地产集团推出恒大童世界、恒大养生谷,作为旅游及健康产业的拳头产品,同时积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

3、经营提质增效,致力高质量增长

房地产企业在经营模式上要向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变,合理拿地、降低成本、谨慎投资,由开发建设向服务管理转型,在战略转型的引领下,采取一系列措施助力经营效益持续提升。开发企业应科学评估自身资金情况,对土地投资保持谨慎态度,合理制定投资计划、谨慎进行土地储备。主动调整内部产出结构,控制大规模扩张,提高金融服务、物业服务、衍生服务等在企业布局中的份额。提升自身资产管理能力,通过存量资源整合进行综合运营转型。同时,房地产开发企业在降本增效、提质升级方面需要对供应商产品、服务的适配能力提出更高要求,期望利用创新技术使项目建设更高效、品质更高,给项目带来溢价空间。房地产开发企业的创新转型发展之路,也是房地产业高质量发展的有效路径。

固定资产投资统计处供稿

执笔:郁婷婷

核稿:张伟其