2018年正值改革开放40周年，既是全面贯彻落实党的十九大精神的开局之年，也是实施“十三五”规划承上启下的关键年，南通市坚持政府调控和市场调节相结合，密切关注市场动向，因城因地施策，进一步促进房地产市场持续健康发展。房地产开发投资较快增长，商品房销售增速趋稳，土地购置及项目开发相对活跃，开发企业到位资金及土地储备相对充裕，为后续项目投资开发积蓄动能。
一、房地产市场基本运行情况
（一）开发投资较快增长，土地购置占比提升。2018年全市房地产开发投资759.5亿元，同比增长24.5%，高于全省平均水平10.4个百分点，列设区市第三位。从结构看，全市住宅投资540.0亿元，同比增长19.9%，占房地产开发投资比重为71.1%。从构成看，建安工程投资535.6亿元，同比增长13.7%；土地购置费206.2亿元，同比增长69.8%；两者占房地产开发投资比重分别为70.5%与27.1%，相较去年此消彼长，土地购置费占比提升7.2个百分点。
（二）新开工面积较快增长，增幅有所回落。2018年，全市商品房新开工面积1811.6万平方米，同比增长53.5%。其中，住宅类商品房新开工面积1414.4万平方米，同比增长65.2%。受前期房地产市场销售火热氛围以及土地出让节奏加快影响，开发商新开工建设较为踊跃，下半年商品房新开工面积增幅持续高位运行，四季度增速虽有所回落，但增幅保持在50%以上。
（三）商品房销售面积创新高，增速有所趋稳。2018年，全市新建商品房销售面积1731.5万平方米，同比增长4.5%，高于全省平均水平9.6个百分点，列设区市第四位。其中，普通商品房销售面积1204.1万平方米，同比增长1.2%。近三年来，受周边城市房地产市场环境影响，全市商品房销售快速增长，2016年与2017年增速分别达28.0%与38.1%。2018年商品房月均销售面积达144.3万平方米，比前两年分别高出6.2与44.2万平方米，由于抬升的基数因素以及当前宏观政策调控影响，销售面积增速呈现下行趋势。
（四）商品房待售面积明显下降，住宅去库存显著。2018年，全市商品房待售面积809.3万平方米，同比下降10.2%。其中，住宅类商品房待售面积447.1万平方米，同比下降22.3%，占全部商品房待售面积比重为55.2%；普通商品房待售面积434.2万平方米，同比下降5.1%，占全部商品房待售面积比重为53.7%。受房地产销售氛围持续影响，商品房待售面积明显下降，市场整体去库存效果较为显著。
（五）企业到位资金相对宽松，期房市场活跃。全市房地产企业上年末结余资金470.5亿元，同比增长46.5%。2018年各项应付款合计299.2亿元，同比增长19.4%。本年资金来源1356.5亿元，同比增长9.6%，其中定金及预收款630.5亿元，同比增长20.9%，占本年资金来源比重为46.4%。定金和预收款资金规模的提升反映出期房市场的活跃，商品房预售制度有利于房地产企业加快资金周转、有效地满足了开发企业融资需求。尽管今年开发企业各项应付款增幅明显，但受益于去年结余资金充裕，且本年到位资金增速平稳，资金环境相对宽松，能够有效保障后续项目开发投资。
二、房地产市场呈现阶段性特征
（一）项目开发投资相对集中。2018年，全市共计656家房地产开发企业，876个房地产开发投资项目完成投资759.5亿元。其中，四个项目完成投资超过10亿元，占房地产开发投资额7.9%，土地购置费占其投资达86.9%。完成投资超过5亿元的项目共35个，占房地产开发投资额36.3%，土地购置费占其投资达55.3%；超过1亿元以上的项目共203个，即23.2%的项目完成了86.2%的投资额。整体而言，全市房地产开发项目投资集中度相对较高。
（二）商品房销售呈现区域分化。2018年，市区商品房销售面积同比下降3.2%，县（市）区同比增长13.1%，区域分化较大。市区范围内，港闸区销售面积258.2万平方米，增速18.5%最为突出；县（市）区中，启东市销售面积285.3万平方米，居全市首位，增速为30.7%，仅次于如东县，而如东县商品房销售面积105.0万平方米，在全市范围内占比最小。从全市范围看，崇川区、通州区、如皋市销售面积已呈现负增长，崇川区降幅达30.4%。可见，当前全市商品房销售呈现较为明显的区域分化态势。
（三）商品房库存结构性短缺与过剩并存。得益于城市发展以及周边热点城市影响，近年来南通市商品房销售增长较快，待售面积持续下降。2018年，全市商品房待售面积同比下降10.2%，其中，住宅待售面积同比下降22.3%，商业营业用房待售面积同比增长7.2%，占全市待售面积比重为22.5%。全市范围内，个别地区待售面积同比增幅较大，乡镇区域的商品房销售节奏缓慢、商业办公楼去库存相对滞后等现象依然存在。新建商品住宅待售量结构性短缺，而商业地产去库存任务犹存。
（四）土地储备为房地产市场积蓄动能。2018年，全市43家开发企业购置土地面积373.5万平方米，同比增长66.0%。其中，海门市与崇川区土地购置面积分别占30.8%与18.2%。45家开发企业存在待开发土地面积合计549.4万平方米，同比增长49.2%。开发企业土地购置相对踊跃，待开发土地储备相对充分，为后续开发项目提供基础保障。随着储备土地逐步进入开发阶段，新开工项目及新开工面积出现增长，为房地产开发投资增长提供重要支撑，也为房地产市场长期平稳健康发展积蓄动能。
三、多措并举促进房地产市场平稳健康发展
中央经济工作会议提出的要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性。“十三五”以来，南通市商品房销售均价小幅上涨，市政府及时根据国家调控政策，因城施策结合自身特点，出台政策稳定市场预期，引导理性消费。加强动态监测，促进供需平衡，规范市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。
（一）因城施策抓落实。近年来，南通市区实行销售价格备案制度，严格落实商品住房价格明码标价和“一价清”制度；启东市出台调控政策强调新房价格备案措施；崇川区率先公布“学位房”政策；开发区首次实行“限价”和“摇号”双举措控制地价。2018年，南通市继续实施“提高准入门槛、提高保证金和首付比例、缩短缴款时限、提高企业守信要求”等调控措施，抑制地价过快上涨；出台《南通市区新建商品房预售资金监管办法》，开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设；出台《南通市存量房交易资金监管办法》，进一步规范存量房交易市场秩序，维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益。
（二）联合执法重监测。根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系，建立新建商品住房销售面积及成交均价的日监测、周监测、旬监测、月监测制度，及时分析研判房地产市场发展情况。多部门联合执法，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制。通过专项检查，规范企业参拍行为，防止土地竞买串标等违规行为，遏制房地产开发经营过程中存在的超资质开发、违规销售、捂盘惜售、哄抬房价、擅自交付等违法违规行为，切实维护群众合法权益，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的房地产市场。
（三）优化供地归理性。2018年下半年，南通市土地市场由热转稳，企业拿地态度从积极变为审慎，战略方向自规模扩张向实现高质量盈利转变。“低溢价”成交成为土地市场主旋律，楼市相较前期适度降温。但众多实力品牌开发企业在优质地块入市时依然会陷入多番鏖战，土地储备待开发也为后续房地产市场积蓄动能。“冷热参半”的土地市场，反映了开发商对当前及未来楼市预判之后重新回归理性的表现，因而亟需配合当前市场需求环境变化，适当调整优化土地供应计划。
随着南通市城市与经济发展，房地产市场保持相对活跃，调控政策落实成效显现，但仍将面临多方面考验。政府应建立起健康平稳的房地产市场调控长效机制，保持各项政策落实的持续性和有效性，根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系，提高政策精准度与执行效果，多措并举促进房地产市场持续健康发展。
固定资产投资统计处供稿
执笔：郁婷婷
核稿：张伟其